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Nunmehr hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 4. 12. 2008 (V ZB 74/08) entschieden, dass eine GbR (auch ohne namentlichen Zusatz der Gesellschafter) unter ihrer Bezeichnung im Grundbuch eingetragen werden kann, die ihre Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag für sie vorgesehen haben. Nur wenn der Gesellschaftsvertrag eine solche Bezeichnung nicht vorsieht, soll die Eintragung als "Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus............. " erfolgen. Ausgangsfall dieser Entscheidung war die Eintragung einer Sicherungshypothek zugunsten einer GbR aufgrund eines Versäumnisurteils, das die GbR unter ihrer Bezeichnung erwirkt hatte. Gesellschaft des bürgerlichen Rechts – GbR im Erbfall | Erben-Vererben | Erbrecht heute. Zur Begründung führt der BGH aus, dass der Erwerb von Eigentum oder beschränkten dinglichen Rechten von einer GbR auf Schwierigkeiten stößt, die sich in dieser Form bei anderen Personengesellschaften nicht stellen. Wer zur Vertretung befugt ist, lässt sich nicht einem öffentlichen Register entnehmen. Das Vertrauen in die Vertretungsbefugnis eines oder mehrerer Gesellschaft wird auch durch den Grundbucheintrag nicht geschützt.

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Der BGH macht deutlich, dass diese Schwierigkeiten durch den Gesetzgeber zu beheben seien. Dies ändere jedoch nichts an der Buchungsfähigkeit der GbR im Grundbuch. Kauf eines Grundstücks durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) - HGV-Berlin-Steglitz. In der vorstehenden Entscheidung nimmt der BGH nicht dazu Stellung, wie gegenüber dem Grundbuchamt der Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen einer GbR erbracht werden kann. Er nennt hierzu nur beispielhaft: die Vorlage des Gesellschaftsvertrages bei jeder Eintragung in öffentlich beglaubigter Form; den Nachweis von Änderungen im Gesellschafterbestand oder in der Vertretungsbefugnis in notarieller Form; Vereinbarung im notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag, dass solche Veränderungen nur wirksam sind, wenn sie dem Urkunds- oder einem anderen Notar gegenüber erklärt werden, mit der Folge, dass dieser die Funktion des fehlenden Registers übernimmt. Hieraus ergeben sich für die Praxis folgende Fragen: Soll beim Erwerb eines Grundstückes durch eine GbR auf jeden Fall ein Gesellschaftsvertrag schriftlich vereinbart werden mit notarieller Beglaubigung durch einen Notar?

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Jeder Miteigentümer hat außerdem das Recht, jederzeit die Aufhebung der Gesellschaft zu verlangen und zu diesem Zweck notfalls sogar die Versteigerung des Objekts zu betrieben. Die Übertragung von Miteigentumsanteilen löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus, wobei allerdings die Übertragung auf Ehegatten und Verwandte in gerader Linie von der Steuer befreit ist. Übertragungen zwischen Geschwistern lösen dagegen Grunderwerbsteuer aus. Als Gesellschaftsform bietet sich in der Regel die Gesellschaft bürgerlichen Rechts an. Bei dieser Gesellschaftsform haften sämtliche Gesellschafter unbeschränkt mit ihrem Vermögen. Eine Haftungsbeschränkung kann nur durch einzelvertragliche Vereinbarung mit einzelnen Gläubigern herbeigeführt werden. GbR: Geschäftsführung als Minijob? | BMWK-Existenzgründungsportal. Dies ist letztlich nicht anders als bei der Bruchteilsgemeinschaft, dürfte aber bei der Verwaltung von Immobilien kein ernsthaftes Problem darstellen. Der besondere Vorteil der Bildung einer solchen GbR besteht darin, dass die Eltern ihre Einflussmöglichkeit wahren können, auch wenn die Immobilie weitgehend auf die Kinder übertragen wird.

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Einkommensteuerlich kann es daher günstiger sein, wenn nicht eine Immobilien-GbR gegründet wird, sondern nur der Ehegatte des Zahnarztes Eigentümer der Immobilie wird und die Kinder - nach der Ausnutzung der Werbungskostenüberschüsse - über ein Nießbrauchsrecht an den Mieterträgen partizipieren. Bei dieser Fallgestaltung erwirbt der Ehegatte des Zahnarztes die Immobilie und nimmt steuerlich die Werbungskostenüberschüsse in den Anfangsjahren der Immobiliennutzung - resultierend aus der Abschreibung, den Zinsen (eventuell auch einem Disagio), anfallenden Reparaturaufwendungen etc. - mit. Später wird die Immobilie dann entschuldet, wozu auch eine Schenkung finanzieller Mittel vom Zahnarzt in Betracht kommt, sofern er dazu keinen Kredit aufnehmen muss. Danach können die Kinder über ein Nießbrauchsrecht an den Mieterträgen aus der Vermietung der Immobilie an den Zahnarzt beteiligt werden. Das Eigentum der Immobilie verbleibt beim Ehegatten des Zahnarztes. Dabei sollte allerdings bedacht werden, dass die Einräumung eines unentgeltlichen Nießbrauchs zu Gunsten eines nahen Angehörigen zwecks Verlagerung von Einkünften die Konsequenz hat, dass weder der Gebäudeeigentümer noch der Nießbraucher die Gebäude-AfA steuerlich geltend machen kann.

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Thursday, 11 July 2024